रियल एस्टेट निवेश से पहले संपत्ति के रिकॉर्ड को जानना क्यों महत्वपूर्ण है
भारत में संपत्ति विवादों का यथार्थिता की ओर प्रस्थान
मैं अक्सर पार्टियों में लोगों को एक चुटकुला सुनाता हूँ (मजाकिया बात यह है कि इसे सुनने के बाद मुझे निमंत्रण मिलने बंद हो गए हैं)। चुटकुला इस प्रकार है "यदि आपका या आपके किसी जानने वाले का संपत्ति विवाद नहीं है - तो आप भारतीय नहीं हैं।" लेकिन जब देश के 67% अदालती (सिविल) मामले संपत्ति विवादों से जुड़े हैं, यह निश्चित रूप से हंसी का विषय नहीं है। प्रॉपर्टी के स्वामित्व को एक संपत्ति माना जाता था लेकिन बदसूरत सच्चाई यह है कि अन्य परिसंपत्ति वर्गों की तुलना में यह एक दायित्व बन गया है। 7.2 मिलियन अदालती मामलों को $200 बिलियन (अनुमानित) अचल संपत्ति के विकास को अवरुद्ध करते देख, किसी को मेरे देशवासियों की लंबे समय से चली आ रही समस्या को हल करने के लिए समाज की इच्छाशक्ति और राजनीतिक संकल्प की कमी के बारे में निराश होना पड़ेगा। इन सभी मुद्दों की उत्पत्ति यह है कि यूके और कई अन्य विकसित देशों के विपरीत भारत में प्रकल्पित स्वामित्व प्रणाली है।
यूके और सिंगापुर में, एक निर्णायक शीर्षक प्रणाली है जिसका अर्थ है कि सरकार लेन-देन को मंजूरी देने से पहले विक्रेता को संपत्ति के रूप में सत्यापित करती है। और क्योंकि सरकार ने विक्रेता को मालिक के रूप में सत्यापित किया है, संबंधित एजेंसी क्रेता को एक एकल शीर्षक विलेख प्रदान करती है। भारतीय "प्रकल्पित स्वामित्व" मॉडल में, सरकार कोई ज़िम्मेदारी नहीं लेती है और यह सत्यापित करने के लिए क्रेता पर निर्भर है कि विक्रेता वास्तव में मालिक है या नहीं। वास्तव में बहुत से लोग ग़लती से मान लेते हैं कि बिक्री विलेख एक शीर्षक है। हमारे कानूनी ढांचे के अनुसार, यह लेन-देन में शामिल पार्टियों का केवल एक रिकॉर्ड है। इस प्रणाली के कारण, एक संपत्ति के मालिक को स्वामित्व की ताकत का प्रमाण दिखाने के लिए दस्तावेजों के संग्रह का उपयोग करना चाहिए क्योंकि उन देशों में कोई एकल शीर्षक विलेख नहीं है जहां सरकार उचित परिश्रम की जिम्मेदारी लेती है। लेकिन मुख्य मुद्दे पर वापस आते हैं, क्या मुझे इन सभी संदेहास्पद तथ्यों को जानते हुए संपत्ति खरीदनी चाहिए? उत्तर है: बिल्कुल निस्संदेह। भूमि का निर्माण प्रतिदिन नहीं किया जा रहा है और निकट भविष्य में प्रौद्योगिकी के बदलने की संभावना नहीं है। मैंने अभी तक एक वैज्ञानिक या आर्थिक पेपर नहीं पढ़ा है जिसमें एलोन मस्क के मंगल ग्रह पर उपनिवेश स्थापित करने के बाद जमीन की कीमतों में गिरावट पर चर्चा की गई हो।
संपत्ति खरीदारी: ईन्कम्ब्रन्स सर्टिफिकेट और लेनदेन श्रृंखला का महत्व
मगर खरीदारी करने से पहले संपत्ति के रिकॉर्ड में गहरी गोता लगाने के महत्व को ध्यान में रखना चाहिए। इस प्रक्रिया में पहला कदम एन्कम्ब्रन्स सर्टिफिकेट (EC) को प्राप्त करना है। कुछ राज्यों में इसे नॉन-एनकम्ब्रन्स सर्टिफिकेट भी कहा जाता है (मुझसे मत पूछो - सरकार से पूछो)। एक ईसी कुछ राज्यों में संपत्ति के मौजूदा स्वामित्व के साथ-साथ लेनदेन श्रृंखला को 20-25 साल पहले प्रदर्शित करता है। अनिवार्य रूप से ईसी को एक कंकाल के रूप में सोचें जो एकत्र किए जाने वाले सभी दस्तावेजों पर मार्गदर्शन प्रदान करता है और कानूनी राय प्रदान करता है। अधिकांश राज्यों में संपत्ति से जुड़े एक सर्वेक्षण संख्या का उपयोग करके एक ईसी प्राप्त किया जा सकता है। लैंडीड में, हम अपने ऐप के माध्यम से चुनाव आयोग को तुरंत आपके स्मार्टफोन पर उपलब्ध कराते हैं। हालांकि, जीवन में अत्यधिक साहसी लोग ईसी प्राप्त करने के अभियान के लिए स्थानीय उप पंजीयक कार्यालय (एसआरओ) का दौरा कर सकते हैं। तेज धूप में लंबी लाइन में कौन नहीं खड़ा होना चाहता?
अगर पाठक का मानना है कि ऊपर सूचीबद्ध प्रक्रिया यह सुनिश्चित करने के लिए पर्याप्त है कि संपत्ति की जांच पूरी हो गई है, तो मुझे बुरी खबरों का वाहक होने के लिए माफ़ करें। संपत्ति कर रसीदें, बिजली के बिल और पानी के बिल भी एक ही मालिक के नाम से हैं, यह सुनिश्चित करने के लिए एक संभावित संपत्ति खरीदार को राजस्व कार्यालय का दौरा करना चाहिए। हमारे सरकारी विभाग अपनी स्वतंत्रता को महत्व देते हैं और इसलिए सामान्य स्वामित्व प्रोफाइल को बनाए रखने के लिए एकीकृत किए बिना वियोजित सिस्टम संचालित करने है। कम से कम इस प्रणाली में कोई भी संपत्ति के स्वामित्व के रिकॉर्ड को बदलने के लिए एक विभाग को हैक नहीं कर सकता।
पंजीकरण और राजस्व के पवित्र विभागों की तीर्थयात्रा पूरी हो जाने के बाद, अब हम अनुरोध किए गए सभी आवश्यक दस्तावेजों को जमा करने के बाद कानूनी राय लेने के लिए वकीलों के कार्यालय चलते हैं । संपत्ति के लेन-देन और यहां तक कि वित्तीय संस्थानों से कर्ज लेने के लिए भी कानूनी राय अनिवार्य है। एक कानूनी राय प्राप्त करने और संपत्ति की खरीद पूरी होने के बाद, मेरी इच्छा है कि मैं प्रिय पाठक को सूचित कर सकूं कि उनकी शानदार यात्रा पूरी हो गई है, ऐसा नहीं है। एक कानूनी राय "लेटर ऑफ कम्फर्ट" के समान है जिसे आरबीआई ने हाल ही में प्रतिबंधित कर दिया है। वकील का यह कहना कि संपत्ति का शीर्षक साफ है, एक बात है, लेकिन वह भविष्य की मुकदमेबाजी से आपकी रक्षा नहीं करेगा। उस कारण से और आवारा जानवरों और मनुष्यों को बाहर रखने के लिए, संपत्ति की बाड़ लगाना, नाम का बोर्ड लगाना और यदि यह अत्यधिक मूल्यवान है, तो साइट पर सीसी कैमरे के साथ एक सुरक्षा गार्ड नियुक्त करना महत्वपूर्ण है। स्वामित्व परिवर्तन को दर्शाने वाले सभी राजस्व दस्तावेजों को भी अपडेट करना सुनिश्चित करें। इस सब के बाद, सबसे अच्छे की उम्मीद करें और सबसे खराब के लिए तैयारी करें। गुड लक!
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